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Glossaire de l'habitat > Evaluation immobiliere |
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Evaluation immobiliere : Par une évaluation immobilière, on cherche à apprécier la valeur à laquelle un bien immobilier est vendable. Plusieurs motifs peuvent conduire à mener une évaluation immobilière : - préparation d’une mutation (transaction), - financement ou refinancement d'immeuble, - réalisation d’actes de gestion (assurer l'immeuble en valeur à neuf, faire le point de la valeur de ses propres biens dans le cadre d'une saine gestion, déterminer le prix auquel on va louer l'immeuble), - paiement des impôts ou vérification de leur bien fondé (droits de mutation, Taxe foncière sur les propriétés bâties), - déclaration annuelle de la valeur d'un portefeuille immobilier inscrit en Bourse, - défendre ses droits en justice. Le prix des immeubles gouverne, au-delà de l'investissement, la vie des personnes, des institutions et des états. Une évaluation immobilière peut se faire suivant plusieurs méthodes : - La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables. - L'actualisation des gains futurs générables avec le bien. - Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Difficile, l'opération est généralement confiée à un expert immobilier en France. Les données prises en compte sont de plusieurs ordres : 1. Les données physiques qui ont trait pour l'essentiel à la nature de l'immeuble et de son environnement immédiat : - destination actuelle et potentielle (usage), - dimension du terrain, Surface habitable de l'immeuble, surface corrigée, etc. - qualité architecturale, beauté, qualité des matériaux, équilibre de l'ensemble, - état d'entretien, - adaptation à sa destination (niveau de confort interne, existence de nuisances externes…), - emplacement, - voisinage. 2. Les données juridiques. En France, elles sont pour l'essentiel au nombre de trois : - le zonage et le COS ou coefficient d'occupation des sols qui détermine le nombre maximal de m² constructibles, ce qui influe sur la valeur du terrain advenant une reconstruction, - le mode d'occupation du local (loi de 1948, habitation, bureaux, etc.), - les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de Préemption urbain, droit de Préemption des fermiers et des SAFER). 3. Les données économiques. Elles sont fonction de l'importance du marché et de son évolution : - conjoncture économique générale : dynamisme économique, taux d'intérêt, etc. - conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie d'espaces du type analysé, perspectives d'avenir, etc. - conjoncture locale, etc. |
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